En resumen
- Una inspección general se centra en la casa. No dé por hecho que califica el muro de contención; pregunte por escrito qué cubre.
- Después del cierre, el muro es suyo. Un reemplazo es una de las cuentas más grandes en un lote de canal, así que averigüe el estado del muro mientras todavía puede retirarse o negociar.
- Haga tres cosas dentro de su período de inspección: una inspección del muro, una revisión del expediente de permisos y una cotización de seguro.
- Hallazgos por escrito y una cotización por escrito convierten una preocupación en una cifra para negociar.
En esta página
- ¿Qué cubre una inspección del muro que una inspección de casa no cubre?
- ¿Qué registros debe buscar antes de que termine el período de inspección?
- ¿Qué pasa si el permiso nunca se cerró?
- Cómo usar el período de inspección, paso a paso
- ¿Qué preguntas debe hacer al vendedor y al inspector?
- Qué cambian la marea y las tormentas en su calendario
- Fuentes oficiales
- Frequently asked questions
Revisar el muro de contención al comprar una casa de canal en Cape Coral es una de las formas más sencillas de evitar una sorpresa después del cierre. El muro sostiene su jardín, y uno que falla puede costar mucho arreglar. Esta página explica qué inspeccionar, qué registros buscar y qué preguntar. Somos un servicio de referencia, no un contratista, inspector ni bufete de abogados; esto es información general, no asesoría legal. This page is also available in English: Buying a canal home in Cape Coral.
¿Qué cubre una inspección del muro que una inspección de casa no cubre?
Un inspector de casas se especializa en techos, sistemas y la estructura del edificio. Una inspección del muro mira la orilla del agua y lo que no se ve desde el césped. Pida a quien contrate que diga por escrito qué va a revisar.
| Parte del muro | Qué se puede revisar | Por qué importa |
|---|---|---|
| Paneles y tapa | Grietas, huecos, inclinación, secciones de la tapa movidas o rotas | El movimiento indica que el muro se está desplazando; vea las señales de falla (en inglés) |
| Suelo detrás del muro | Zonas hundidas, vacíos, deslaves con marea baja | La pérdida de suelo es la forma en que fallan muchos muros |
| Extremos y esquinas | Retornos y uniones con el muro del vecino | Puntos débiles; vea retornos y uniones (en inglés) |
| Anclajes de muelle y elevador | Postes, herrajes y cómo se conectan al muro | A menudo se agregan después, a veces sin papeles |
| Tipo y edad del muro | Material y registros de cuándo se construyó | Ayuda a estimar la vida restante; vea los materiales (en inglés) |
Cuidado: un jardín de aspecto tranquilo no prueba que el muro esté sano. Los tirantes, anclajes y la pérdida de suelo enterrados no se ven. Un informe visual es una instantánea, así que pida al inspector que declare sus límites.
¿Qué registros debe buscar antes de que termine el período de inspección?
La Ciudad de Cape Coral guarda los registros de permisos por propiedad. Su Departamento de Development Services tiene una búsqueda de permisos donde puede consultar una parcela por dirección o por número de permiso. Las direcciones de la página y del portal de la ciudad cambian, así que empiece en la página de la División de Servicios de Permisos (en inglés) y confirme con la ciudad si no encuentra un registro.
- Permiso del muro y aprobación final. ¿El muro tuvo permiso y se cerró con una inspección final?
- Permisos de muelle, elevador y toldo. Compare lo que hay en la propiedad con lo que se permitió; vea la lista de permisos de muelle y elevador de botes.
- Reparaciones y parches. Los permisos de reparaciones anteriores indican que el muro ya ha tenido problemas.
- Levantamiento topográfico. Muestra dónde están el muro, el lindero del lote y las estructuras.
- Papeles del contratista. Pida al vendedor el contrato, los planos y cualquier garantía (en inglés), y si se transfiere.
- Historial de seguros. Pregunte si hubo reclamos relacionados con el muro o el jardín.
¿Qué pasa si el permiso nunca se cerró?
Los permisos abiertos y vencidos aparecen en las ventas de Cape Coral. La ciudad ha dicho que un permiso puede vencer si el trabajo no ha empezado dentro de 180 días de su emisión, o si el trabajo se suspende o se abandona por 180 días, y que el trabajo bajo un permiso vencido es una infracción (vea el aviso de la ciudad sobre permisos vencidos, en inglés).
El estatuto de códigos de construcción de Florida, la sección 553.79 (en inglés), trata el cierre de permisos y limita lo que un gobierno local puede hacer a un comprador en una operación entre partes independientes únicamente porque un dueño anterior no cerró un permiso. Lea el texto vigente y pregunte a un abogado de bienes raíces cómo se aplica, porque no hace desaparecer el trabajo físico.
| Hallazgo | Qué puede significar | A quién preguntar |
|---|---|---|
| No hay permiso registrado para el muro | El muro puede ser anterior a los registros, o se hizo sin permiso | Development Services de la ciudad |
| Permiso abierto o vencido | Puede faltar la inspección final; cerrarlo puede requerir nuevas inspecciones | La ciudad, y luego su abogado |
| Muelle o elevador sin ningún permiso | Podría tener que permitirse o retirarse más adelante | La ciudad y el vendedor |
| Permiso cerrado con aprobación final | El muro pasó la inspección en ese momento; su estado actual aún puede ser distinto | Su inspector del muro |
Cómo usar el período de inspección, paso a paso
Su contrato fija las fechas. En los contratos de Florida Realtors/Florida Bar, la duración del período de inspección es un espacio en blanco por llenar, y el comprador que quiere salirse debe avisar por escrito antes de que termine. Confirme el suyo con su agente o abogado.
- Reserve la inspección del muro el primer día
Los contratistas y los ingenieros pueden tener la agenda llena, y la marea baja ayuda. Esperar una semana puede dejarlo sin tiempo para una cotización.
- Busque los registros de permisos
Busque en el portal de la ciudad por dirección o parcela, y pida al vendedor los papeles que tenga.
- Llame a un agente de seguros
Pregunte qué dice la póliza sobre muros de contención y muelles, y cuánto cuesta, antes de que se acabe el plazo. Vea el seguro de muro de contención.
- Consiga una cotización por escrito si hay un problema
Pida un precio de reparación y un precio de reemplazo. Use la hoja para comparar cotizaciones (en inglés), y vea reparar o reemplazar (en inglés).
- Decida con su agente o abogado
Las opciones suelen incluir pedir una reparación o un crédito, un cambio de precio, más tiempo, o cancelar a tiempo según su contrato.
El mejor momento para saber que el muro necesita trabajo es antes de ser su dueño.
¿Qué preguntas debe hacer al vendedor y al inspector?
Pregunte al vendedor
- ¿Qué edad tiene el muro y quién lo construyó?
- ¿Se ha reparado, parchado o se le puso tapa?
- ¿Los permisos están terminados?
- ¿Hay garantía y se transfiere?
- ¿Ha aparecido pérdida de agua o de suelo detrás del muro?
- ¿Hubo daños por tormentas o reclamos de seguro?
Pregunte al inspector del muro
- ¿Qué va a revisar y qué queda fuera de su alcance?
- ¿Dará un informe escrito con fotos?
- ¿Puede decir el tipo de muro y su edad probable?
- ¿Ve señales de pérdida de suelo o de movimiento?
- ¿Es una reparación o un reemplazo, y por qué?
- ¿Dará una cotización por escrito si hace falta trabajo?
Ahorre dinero: pida al inspector que separe "arreglar ahora" de "vigilar con el tiempo". Esa lista ayuda en una negociación de precio y para planear más adelante.
Qué cambian la marea y las tormentas en su calendario
El nivel del agua cambia lo que un inspector puede ver. La marea baja muestra más de la cara del muro y de sus huecos; la marea alta los oculta. Después de una tormenta puede aparecer daño que estaba oculto, así que vea el historial de tormentas (en inglés) y las mareas y el nivel del mar (en inglés). Si puede, programe la visita alrededor de una marea baja.
Fuentes oficiales
- Ciudad de Cape Coral: División de Servicios de Permisos (en inglés), para búsqueda de permisos y registros
- Ciudad de Cape Coral: Aviso a la industria sobre permisos vencidos (en inglés)
- Estatutos de Florida, sección 553.79 (en inglés) (permisos, cierre de permisos, compradores)
- FEMA: Formulario de vivienda del NFIP (en inglés), Propiedad no cubierta
- Los contratos residenciales de Florida Realtors y The Florida Bar, disponibles con su agente de bienes raíces o su abogado
Confirme cada detalle con la Ciudad de Cape Coral y con un abogado de bienes raíces de Florida. Somos un servicio de referencia, no un contratista; conectamos a los visitantes con proveedores locales independientes. Para conocer contratistas de muros de contención independientes que puedan inspeccionar un muro cerca de Cape Coral, use el formulario de abajo.
Frequently asked questions
¿La inspección normal de la casa incluye el muro de contención?
Con frecuencia no, al menos no a fondo. Un inspector general revisa la casa y puede anotar una grieta visible o un jardín hundido, pero muchos no evalúan las partes enterradas de un muro. Pregunte al inspector por escrito qué cubre y qué no, y contrate a un contratista de muros de contención o a un ingeniero para revisar el muro en sí.
¿Cuánto tiempo tengo para inspeccionar una casa de Cape Coral que voy a comprar?
Lo fija su contrato. En los formularios residenciales de Florida Realtors/Florida Bar, el período de inspección es un espacio en blanco que usted y el vendedor llenan, y el derecho a cancelar por cualquier motivo bajo el formulario As Is depende de un aviso por escrito antes del plazo. Lea su propio contrato y pida a su agente o abogado las fechas exactas.
¿Puedo pedir al vendedor una reparación o un crédito por el muro?
Puede pedirlo. Que el vendedor acepte depende del contrato, del mercado y de cómo se encontró el problema. Consiga primero los hallazgos del contratista o ingeniero y una cotización por escrito, para que la solicitud sea una cifra y no una opinión.
¿Un permiso abierto o vencido del vendedor puede volverse mi problema?
Posiblemente. La ley de Florida limita lo que un gobierno local puede hacer a un comprador en una operación entre partes independientes únicamente porque un dueño anterior nunca cerró un permiso, pero aun así puede ser necesario terminar o revisar el trabajo. Pregunte a Development Services de la Ciudad de Cape Coral cómo trata un permiso en particular, y consulte a un abogado de bienes raíces o a la compañía de títulos antes del cierre.
¿Debo preocuparme más por un muro viejo o por uno nuevo?
La edad es una pista, no un veredicto. Un muro viejo con buen mantenimiento puede estar bien, y uno nuevo puede tener un problema si se construyó mal. Pida el historial de permisos y los registros, y luego haga revisar el muro en persona.
¿El muro afecta el seguro de la casa que quiero comprar?
Puede surgir el tema. La póliza federal de inundación enumera los muros de contención como no cubiertos, y las pólizas de casa varían. Pida a un agente una cotización y el texto de la póliza sobre muros de contención y muelles antes de que termine su período de inspección.